不動産投資で実際の空室状況や収益力を誤認させる「入居状況詐欺」は、特に初心者や遠方からの投資家を狙った詐欺手法の一つです。
詐欺師は物件を高く見せるために、入居者がいるように偽装し、空室リスクや収益の低下を隠すことが多いです。ここでは、入居状況詐欺の具体的な手口と、被害を防ぐための対策について詳しく解説します。
入居状況詐欺の主な手口
１．「サクラ入居者」を利用した満室偽装
詐欺師は物件の価値を高く見せるため、実際には空室が多いにもかかわらず、短期の入居者（サクラ）を集めて、あたかも満室であるかのように偽装します。
投資家が物件を購入した後、サクラが退去すると空室が増え、収益が急激に減少します。
２．虚偽の入居率や収益報告
資料や契約書に虚偽の入居率や収益データを記載し、「安定した家賃収入が見込める」「満室稼働が続いている」と見せかける手口です。
過去の入居率や収益データも偽装されており、物件の本来のリスクや空室の現状が隠されています。
３．賃貸管理会社との共謀
一部の不正な賃貸管理会社と共謀して、偽装入居や虚偽の入居率報告が行われることがあります。
管理会社が「優良な物件」として紹介しても、実際には見せかけだけの満室で、投資家にとっては損失を被るリスクが大きいです。
４．「家賃保証」契約の後の減額
詐欺業者が「家賃保証があるので空室リスクはない」と謳いながら投資を勧めるケースもありますが、実際には契約後に家賃保証額を大幅に減額されたり、保証が打ち切られることがあります。
投資家が安心して投資した後、予期せぬ収益低下に陥るパターンです。
５．物件見学や調査を拒否・限定
詐欺師は、物件の詳細な見学や入居状況の確認を拒否したり、特定の部屋のみしか見せないことで、実際の空室状況や物件状態を隠すこともあります。
見学を急がせたり、物件内部の詳細を避けることで、投資家に空室リスクを気づかせないようにします。
入居状況詐欺を見抜くポイント
１．過去の入居率や収益データを精査
入居率や収益の安定性について、過去数年分のデータを確認することが重要です。
データの整合性や期間の長さを確認し、疑わしい場合は詳細を不動産業者に求めるべきです。
２．物件の内覧をしっかり行う
物件見学を徹底し、すべての部屋の内覧を依頼することで、空室がないかを確認できます。
見学を拒否されたり、特定の部屋しか見せない場合には、疑うべきです。
また、入居者がいるかどうか、物件の内部や郵便受けなども確認しましょう。
３．現地の不動産市場についてリサーチ
物件が立地するエリアの空室率や賃貸需要を自分で調査しましょう。
例えば、不動産情報サイトで周辺の物件の空室率を調べたり、同じエリアで似た物件の賃貸状況を把握することで、詐欺の兆候がないか確認できます。
４．賃貸管理会社の信頼性を確認
賃貸管理会社の過去の実績や評判、管理物件の入居率などを確認し、信頼できる業者かどうかを見極めましょう。
ネット上での口コミや、業界団体に加盟しているかどうかも判断材料になります。
５．契約書に詳細な条件を記載させる
購入契約書やサブリース契約書には、入居率や収益に関する条件、家賃保証の内容や変更条件を詳細に記載してもらうようにしましょう。
具体的な条項を追加することで、後々のトラブルを防ぎやすくなります。
入居状況詐欺の対策
信頼できる第三者の調査を依頼
不動産鑑定士やファイナンシャルプランナーなど、不動産投資の専門家に調査を依頼することで、物件の収益性や入居状況の確認ができます。特に初心者には、第三者のプロに相談するのがおすすめです。
不動産管理業者の契約内容を慎重に確認
賃貸管理会社との契約は、内容をよく確認し、家賃保証の範囲や更新条件についてしっかりと確認しましょう。家賃保証契約でも、後に保証額が変更される可能性があるため、変更条件を具体的に把握することが重要です。
物件の周辺で賃貸市場の現状を調査
周辺の賃貸市場について調査し、需要と供給のバランスを確認することで、入居状況のリスクを把握できます。需要の低いエリアや空室率の高いエリアは避け、賃貸需要が高い地域の物件を選ぶと安心です。
長期的な収支計画を立てる
投資の際は、短期の利益だけでなく、長期的な収支計画を立てることが大切です。計画を立てる際は、空室リスクや修繕費、賃料の下落リスクも見込んでシミュレーションを行うと安心です。
入居状況詐欺を防ぐための心構え
- リサーチを怠らない
投資に関わる物件や市場の状況を自分で調べ、甘い言葉に惑わされないようにしましょう。 - 契約の内容を理解する
契約内容をしっかり理解し、不明な点はすべて確認する姿勢を
法律事務所に依頼するデメリット
多くの法律事務所は「占い詐欺・副業詐欺・情報商材詐欺・出会い系詐欺」等の相談に対して、「相談料は無料」「着手金は０円」をうたっています。
しかし、返金額に応じて「成功報酬」として約30％～40％を弁護士に支払わなければなりません！
A法律事務所：成功報酬100万円まで 回収額の40％(税抜) 100万円以上 回収額の35％(税抜)
B法律事務所：成功報酬は返金額(税込)の40％
C法律事務所：50万円をこえる案件 回収金額の35％(税抜) 50万円以下の案件 回収金額の40％(税抜)
仮にあなたの被害金額が50万円で依頼した場合
請求金額：50万円
返金金額：5割 25万円
弁護士へ支払う成功報酬：10万円
回収額からの報酬割合は、一つの大きな難点です。
特に被害額50万円以下の比較的少額の人にとっては、40％が徴収されてしまうとあまり手元にお金が戻った感覚を得られないかもしれません。
当財団は無料相談・無料解決で対応！
１．まずは無料相談で問い合わせ
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相談は何度でも無料です！詳しい被害内容を聞き取りし、専門スタッフが親身になって話を聞きます！
２．解決に向けて手続きの開始
依頼者様から共有いただいた情報や独自の調査で得た証拠をもとに業者への連絡などを行います。
詐欺業者による返金やクレジットカード決済の取り消しなどで依頼者様へ被害金が返金されます。
当財団は、報酬については完全無料！支払いは発生しません！
まとめ
当財団は、インターネット等による電子媒体から起こり得る犯罪を世の中からなくす為の調査、サイトへの呼掛け及び被害者への救済事業を目的とし、 電子媒体を利用する全国、全世界の利用者へ注意喚起をおこない、安心認証・認定サイトの登録推進事業からネット詐欺をテーマに、想定外の事案を含め様々な取り組みを思案し、ネット詐欺被害者がなくなる社会づくりに寄与する事を目的としています。
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